O que é a amortização de financiamento imobiliário?

Se você já tem um crédito imobiliário ou está prestes a fechar um contrato, com certeza já leu ou ouviu o termo amortização, certo? A amortização é o ato de pagar o saldo devedor de um empréstimo, como um financiamento imobiliário, por exemplo.

Existem duas modalidades de amortização, utilizadas pelas instituições financeiras: A Tabela SAC e a Tabela Price.

Na Tabela SAC, o valor das parcelas é o mesmo durante toda a vigência do contrato. O que pode variar nessa modalidade é a taxa de juros, pois a tabela é pós-fixada. Aqui, os valores dos juros são maiores no início do pagamento, mas vão caindo nas demais parcelas até o final do contrato.

Na amortização usando por base a Tabela Price, normalmente os juros são pré-fixados. Isso significa que até o fim do empréstimo ou financiamento, o valor das parcelas será igual do início ao fim do contrato.

Ao contratar um crédito, serão determinados o valor e o número de parcelas para quitar o empréstimo. Quando você paga uma dessas parcelas, está amortizando a sua dívida com o credor. No entanto, não significa que você só pode amortizar o saldo devedor pagando suas prestações em dia.

Existem outras formas de amortização que podem, inclusive, reduzir o valor das parcelas ou até mesmo te ajudar a quitar a dívida antes do tempo estabelecido em contrato. Isso porque quando você adianta o pagamento de uma ou mais parcelas do financiamento, você não paga os juros e as outras taxas embutidas no valor original. Essa é a amortização por meio da antecipação de parcelas.

A amortização por meio de antecipação de parcelas é uma opção muito utilizada por quem recebe um dinheiro extra, como décimo terceiro salário ou rendimentos de investimentos, por exemplo. Normalmente, as pessoas utilizam o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para realizar a amortização do financiamento imobiliário. Mas para realizar esse processo com o Fundo de Garantia, é preciso seguir algumas regras. Tais como: o financiamento do imóvel precisa ter sido concedido regularmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O mutuário também não pode ter parcelas em atraso.

Além disso, só pode ser utilizado no intervalo de dois anos contados a partir do último uso. Entretanto, antes desse período pode ser feito com outros recursos, como o 13º salário, PLR – Participação nos Lucros, entre outros.

As vantagens de quem antecipa o pagamento das parcelas de um contrato são:

Reduzir o saldo devedor;
Diminuir juros e encargos;
Reduzir o tempo de pagamento.


Quando amortizar vale a pena?

Apesar das vantagens, amortizar o financiamento requer planejamento. É preciso escolher o momento certo para isso e sempre avaliar a sua condição financeira.

Amortizar o financiamento imobiliário vale a pena quando não é possível usar o dinheiro de forma mais vantajosa. É importante analisar se o desconto oferecido é maior do que o valor que o comprador poderia ganhar se investisse essa quantia, por exemplo.

O segundo exemplo em que a amortização pode ser vantajosa é quando as parcelas estão prejudicando o orçamento familiar. Então, quitar algumas e diminuir os juros pode dar um pouco mais de fôlego financeiro e ajudar na organização das suas finanças.

Amortizar no prazo ou no valor das parcelas?

Existem duas opções para realizar a amortização do financiamento imobiliário: diminuir o valor da parcela e manter o prazo ou reduzir tempo e manter as parcelas do financiamento.

Geralmente, especialistas orientam que a melhor opção é diminuir o prazo do financiamento imobiliário. Porque os juros são cobrados sempre sobre o saldo devedor, portanto quanto mais tempo pagando pelo financiamento, maior será o valor total. Mas se o valor mensal das parcelas estiver pesado com as demais contas, a redução no valor da prestação pode ser a melhor solução para aliviar o orçamento mensal.

Por fim, é importante destacar que essa também é uma decisão muito pessoal que vai variar conforme as necessidades de cada um.